2 févr. 2026
Marché de l’hospitality de luxe en 2025 : données clés, transactions de référence et nouvelles frontières de la valorisation
En 2025, le marché de l’hospitality de luxe confirme son statut de classe d’actifs à part entière, distincte du reste de l’hôtellerie. Dans un environnement marqué par la normalisation post-Covid, la hausse durable des coûts d’exploitation et une sélectivité accrue des investisseurs, le capital continue de se concentrer sur les actifs rares, iconiques et non réplicables.
Cette dynamique s’observe à trois niveaux :
des performances opérationnelles solides sur les segments haut de gamme,
une activité transactionnelle soutenue mais discrète,
et une évolution profonde des critères de valorisation, en particulier dans l’ultra-luxe.
Données macro 2025 : un marché hôtelier polarisé
Performance opérationnelle
En Europe, la croissance du RevPAR en 2025 est estimée entre +2 % et +3 %, marquant un retour à une trajectoire plus normalisée après les hausses exceptionnelles de 2022–2024.
Cette moyenne cache toutefois une forte polarisation :
les segments économiques et milieu de gamme subissent une compression des marges,
les segments upper-upscale, luxe et ultra-luxe continuent de surperformer, notamment dans les marchés prime.
À Paris, les hôtels haut de gamme affichent :
des ADR fréquemment supérieurs à 350–370 €,
une croissance du RevPAR comprise entre +4 % et +5 % sur l’année,
une occupation portée par une demande internationale solide.
Sur la Côte d’Azur, la saisonnalité reste marquée, mais les actifs premium maintiennent des niveaux d’ADR très élevés sans dégradation significative de l’occupation, traduisant une demande peu élastique.
Volumes d’investissement en 2025
Sur le plan transactionnel, les données agrégées disponibles indiquent :
un volume de transactions hôtelières en Europe compris entre 10 et 13 Md€ sur le premier semestre 2025,
une baisse relative des grands portefeuilles,
une hausse du nombre de transactions unitaires (single assets).
Le segment upper-upscale et luxe représente environ 40 % des volumes investis, confirmant l’appétence persistante pour les actifs premium malgré un contexte macroéconomique plus exigeant.
Transactions et indications de valeur emblématiques en 2025
Hôtel du Cap Estel – Riviera française
Positionnement : ultra-luxe patrimonial
Clés : 28
Transaction / mouvement capitalistique : 2025, off-market
Indication de valorisation de place : proche de 200 M€
Prix par clé implicite : env. 7 M€
Le Cap Estel constitue l’un des actifs hôteliers les plus exceptionnels d’Europe. Implanté à Eze, sur une presqu’île privée entre Nice et Monaco, sans véritable comparable, il relève davantage d’un actif patrimonial souverain que d’un hôtel au sens classique.
Les indications de marché 2025 convergent vers une valorisation proche de 200 M€, niveau totalement décorrélé des standards hôteliers, y compris dans le luxe.
La valeur repose ici presque exclusivement sur :
la rareté foncière absolue,
l’irréplicabilité de l’actif,
la profondeur de la demande internationale,
et une logique de détention long terme.
Ce type d’actif se valorise davantage comme un domaine ultra-prime que comme un actif d’exploitation.
Autres actifs ultra-luxe comparables (logique patrimoniale)
En 2025, plusieurs actifs très haut de gamme sur la Riviera, en Italie ou en Espagne font l’objet :
de changements d’actionnariat partiels,
de revalorisations patrimoniales,
ou de mandats off-market à des niveaux très élevés, sans communication publique sur les prix.
Ces actifs partagent des caractéristiques communes :
moins de 40–50 clés,
emplacements exceptionnels (front de mer, presqu’île, centre historique),
valorisations largement supérieures à 1,5 M€ par clé, parfois bien au-delà,
logique patrimoniale dominante (family offices, holdings privées).
Brookfield Asset Management – Generator Hostels
Transaction : ~776 M€
Année : 2025
Typologie : plateforme hospitality lifestyle (Europe)
En parallèle de ces actifs ultra-patrimoniaux, 2025 a également été marquée par une transaction majeure sur un segment différent mais révélateur de la profondeur du marché hospitality : l’acquisition de Generator Hostels par Brookfield Asset Management pour un montant d’environ 776 M€.
Generator est une plateforme d’hébergement hybride, positionnée entre l’auberge de jeunesse haut de gamme et l’hôtel lifestyle design. Le concept repose sur :
un mix de chambres partagées et privées,
des emplacements urbains prime dans les grandes capitales européennes,
des espaces communs fortement développés (bars, cafés, lieux de vie),
une expérience orientée design, socialisation et flexibilité.
Avant la transaction, Generator comptait environ 15 établissements dans une dizaine de pays européens, représentant près de 2 700 clés, principalement situées dans des villes comme Paris, Londres, Berlin, Amsterdam, Madrid ou Rome.
Lecture transactionnelle
Bien que Generator ne relève pas du luxe hôtelier au sens strict, cette transaction est particulièrement significative en 2025 :
elle démontre la capacité du secteur hospitality à attirer des tickets très significatifs,
elle illustre l’intérêt des grands investisseurs pour des plateformes brandées, scalables et lisibles opérationnellement,
elle confirme que le capital se déploie prioritairement sur des modèles offrant soit une rareté patrimoniale extrême, soit une profondeur de plateforme permettant une création de valeur industrielle.
Cette opération souligne la coexistence, en 2025, de deux pôles d’attractivité majeurs dans l’hospitality :
les trophy assets ultra-rares, et les plateformes structurées capables de se développer à l’échelle européenne.
Nouvelles logiques de valorisation dans l’hospitality luxe
Les transactions et indications de 2025 confirment une évolution majeure :
dans le luxe, la valeur ne se lit plus uniquement à travers des multiples de NOI ou de GOP.
Elle intègre désormais de façon centrale :
la rareté et l’irréplicabilité,
la qualité intrinsèque du foncier,
la désirabilité internationale,
et la capacité de l’actif à traverser les cycles sans perte d’attractivité.
C’est cette logique qui explique l’existence de valorisations extrêmes, comme celle du Cap Estel, sans que cela constitue une référence opérationnelle pour le reste du marché.
Ce que cela implique pour les investisseurs
En 2025, investir dans l’hospitality de luxe nécessite une distinction claire entre :
le luxe opérationnel, analysable via des cash-flows,
et l’ultra-luxe patrimonial, analysable comme un actif immobilier souverain.
Un actif pertinent doit démontrer :
un pricing power structurel,
une maîtrise des coûts compatible avec la saisonnalité,
un levier bancaire prudent,
et une logique de détention cohérente avec son positionnement.
Conclusion – Lecture Kapi
Le marché de l’hospitality de luxe en 2025 fonctionne selon plusieurs strates distinctes.
À son extrême, certains actifs — comme le Cap Estel — échappent totalement aux standards hôteliers traditionnels et se valorisent comme des objets patrimoniaux uniques.
C’est cette lecture différenciée que nous appliquons chez Kapi Club, en séparant clairement :
les actifs luxe créateurs de rendement,
et les actifs ultra-luxe créateurs de valeur patrimoniale.
Sources
Les analyses, données et ordres de grandeur présentés dans cet article s’appuient notamment sur :
CBRE – European Hotels Market Outlook & Investor Intentions Survey 2025
HVS – European Hotel Transactions & Market Intelligence 2025
BNP Paribas Real Estate – European Hotel Investment Review 2025
Hospitality-On – Hotel Performance France & Europe 2024–2025
STR / CoStar – Europe Hotel Performance Data (RevPAR, ADR, Occupancy)
Publications presse spécialisée (PropertyEU, Hotel Investment Today, Business Immo)
Indications de marché issues de brokers hôteliers, family offices et investisseurs actifs sur le segment luxe (transactions off-market, valeurs non publiques)
